Czy wiesz, że najwięcej milionerów przybywa w czasie kryzysów ekonomicznych? Czy wiesz czym to jest spowodowane?
W obecnej sytuacji, gdy wszyscy chcą sprzedać, prawdziwi inwestorzy kupują, ponieważ oni wiedzą, że jest to najlepszy czas na inwestowanie, szczególnie jeśli chcesz kupić nieruchomości poniżej wartość rynkowej (PWR). Czas finansowego kryzysu jest rewelacyjną okazją do negocjowania zarówno ceny jak i warunków płatności.Taka sytuacja powoduję, że na rynku pojawia się wielu zmotywowanych sprzedawców, inwestorów i deweloperów, którzy potrzebują pilnie sprzedać aby rozwiązać swoje trudności finansowe. Co za tym idzie przygotowani są na negocjację. Książka tą dostarczy Ci cennych wskazówek jak wykorzystać obecne możliwości aby kupić nieruchomość poniżej wartości rynkowej.
Zdaniem ekonomistów sytuacja ekonomiczna odnotowuję duże spadki.
W tej krytycznej sytuacji bardzo istotnym aspektem dotyczącym inwestowania jest bezpieczeństwo. Należy pamiętać, że zanim powierzysz komuś swoje pieniądze musisz odpowiednio przygotować się i zrozumieć wszelkie zależności. Niezbędne jest sprawdzenie każdej potencjalnej nieruchomości – włączając lokalizację, udogodnienia, wynajem, wzrost kapitału,porównanie cen, – zyski, plan płatności i wiele innych czynników aby się upewnić, że wybieramy bezpieczną inwestycję z dużym potencjałem.
* Kim jest zmotywowany sprzedawca
* Jak znaleźć zmotywowanego sprzedawcę
* Jak określić odpowiedni region by znaleźć nieruchomości poniżej wartości rynkowej
* Jak oszacować, czy okazja, którą znaleźliśmy rzeczywiście jest okazją - jak przeprowadzić niezbędne kalkulację
* Jak negocjować cenę i plany płatności
* Jak skutecznie planować oraz wybrać strategię
Obecnie prawię każdego dnia media podają informację o firmach zwalniających pracowników, o firmach które bankrutują oraz relacje polityków którzy debatują “co zrobić aby dobre stare czasy wróciły”. Wielu specjalistów analityków próbuje przepowiedzieć przyszłość i odpowiedzieć na pytanie które wszystkich nurtuję “ Kiedy ten kryzys się skończy”.
Jest grupa firm jak również indywidualnych inwestorów którzy poważnie zastanawiają się jak przetrwać ten kryzys, z drugiej strony inni widzą ten kryzys jako wspaniała okazję aby kupić aktywa dużo poniżej wartości rynkowej. To właśnie odpowiednie wykorzystanie tej spadkowej sytuacji ekonomicznej przyczynia się do powstania dużej grupy nowych milionerów.
Trudno jest negocjować cenę ze sprzedawcą, który nie ma potrzeby szybkiej sprzedaży swoich nieruchomości. By być w stanie odpowiednio wykorzystać tą sytuację jaką mamy teraz należy najpierw zrozumieć kim jest zmotywowany sprzedawca i kto sprzedaję teraz w sytuacji w której rynek sprzedawcy już się skończył i w której wyraźnie widać, że jest to rynek kupującego. Musimy zrozumieć dokładnie przed jakiego rodzaju trudnościami stoi potencialny sprzedawca i jakie rozwiązania mogą być dla niego pomocne.
Kim są zmotywowani sprzedawcy?
Zmotywowani sprzedawcy to właściciele nieruchomości, którzy pilnie muszą sprzedać z rożnych powodów takich jak sytuacją osobistą, ekonomiczną a także z powodów związanych ze stanem nieruchomości.
W czasie rozmowy telefonicznej lub w trakcie spotkania z potencjalnym sprzedawcą, spróbuj ustalić prawdziwy powód sprzedaży. Spróbuj również ocenić poziom motywacji by sprzedać szybko oraz elastyczność do negocjowania ceny.
Pytania które możemy zadać by się dowiedzieć czy sprzedawca jest zmotywowany można podzielić na 3 grupy:
1. Pytania związane z sytuacją osobistą
2. Pytania związane z sama nieruchomością
3. Pytania związane z sytuacją finansową
1. Sytuacją Osobista
Q1 – Czy jest konkretny termin do kiedy Pan/Pani musi sprzedać swoją nieruchomość?
Q2 - Jaki jest powód że Pan sprzedaję swoją nieruchomość?
2. Nieruchomość
Q1 - Jaki jest stań nieruchomości?
Q2 - Czy nieruchomość wymaga jakiś napraw, które muszą być pilnie wykonane?
3. Sytuacja Finansowa
Q1 - Jak długo mieszkał Pan w swoim domu? (Pozwoli Ci oszacować mniej więcej ile właściciel zapłacił za nieruchomość oraz ile może być teraz warta,a to z kolei pozwoli Ci oszacować jak dużo możesz negocjować)
Q2 - Jaka według Ciebie jest wartość Twojej nieruchomości?
Q3 - Jak uzyskał Pan tą wartość? Czy korzystał Pan z profesjonalnej pomocy by wycenić wartość tej nieruchomości? Czy miał Pan agenta nieruchomości który szacował wartość tej nieruchomości?
Niektóre z czynników które mogą zmotywować sprzedawcę do sprzedania swojego mieszkania to:
4. Poważne problemy finansowe
Wielu właścicieli ma problemy ze spłacaniem rat kredytu. Poza kredytem mieszkaniowym mają oni również osobiste pożyczki, karty kredytowe i inne zaległości do uregulowania. Taka finansowa sytuacja może spowodować że bank przejmie prawa własności nieruchomości, a były właściciel będzie musiał ją opuścić. Wiele z tych osób będzie chciało sprzedać nieruchomość, aby uniknąć konsekwencji następujących po przejęciu mieszkania przez bank czyli brak miejsca do życia i publiczne upokorzenie. Obecnie na rynku wielu właścicieli stoi w obliczu takich trudności, co powoduję, że nieruchomości oferowanych poniżej wartości rynkowej wciąż przybywa. Jednoczenie jest też wielu inwestorów, którzy się przeliczyli, zgubił ich nadmierny optymizm czy wręcz ślepa wiara w firmy sprzedające nieruchomości, produkty finansowe oraz kursy jak stać się milionerem w ciągu jednego roku. Wielu ludzi nie kwestionowało założenia, "że wartość nieruchomości będzie zawsze i ciągle szła w gorę. "Wydawało im się, że ceny będę zawsze rosnąc. W ostatnich dwóch latach nieruchomości były “gorącym tematem” i każdy chciał być częścią tego klubu. Obecnie wielu z tych inwestorów jest zmuszonych by sprzedać, a w wielu przypadkach teraz muszą sprzedać szybko i poniżej wartości rynkowej.
5. Zmianą miejsca zamieszkania
Często możemy spotkać sytuacje gdzie właściciele są zmuszeni przenieść się do innego kraju ze względu na pracę lub z innych powodów. Dlatego też muszą podjąć decyzję o sprzedaży nieruchomości, aby się uwolnić od problemów związanych z utrzymywaniem jej na odległość. Kolejnym powodem do podjęcia decyzji o szybkiej sprzedaży może być fakt, że właściciele potrzebują pieniędzy na zakup nieruchomości w nowym miejscu. Jest to dość często spotykana sytuacja gdzie sprzedający jest zmotywowany by szybko sprzedać poniżej wartości rynkowej.
6. Odziedziczenie posiadłości
Dziedziczenie nieruchomości będących z dała od miejsca zamieszkania związane jest z pewnymi kosztami i trudnościami utrzymania jej. W wielu przypadkach dodatkowym utrudnieniem jest fakt że jest wielu spadkobierców. W takich sytuacjach często nowi właściciele decydują się na sprzedaż nieruchomości i by to zrobić szybko wystawiają posiadłość na rynku po obniżonej cenie. Fakt że nieruchomość jest z dała od miejsca zamieszkania powoduję, że będą oni bardzo otwarci na negocjację cenowe, aby uniknąć dodatkowych kłopotów.
7. Rozwód
Małżonkowie, którzy są w trakcie rozwodu, mogą chcieć szybko zakończyć sprawy związane z rozdzieleniem wspólnego majątku. Dlatego też często będzie im szczególnie zależało na szybkim spieniężeniu, co jednocześnie jest istotną motywacją aby sprzedać swoją nieruchomość poniżej wartości.
8. Stan nieruchomości
Czasem stan nieruchomości zmusza właścicieli do jej sprzedaży. Taka sytuacja może dotyczyć zarówno właścicieli i inwestorów którzy wynajmują. Właściciel może być postawiony w sytuacji, gdy nie ma wystarczających środków finansowych na niezbędny remont, co jednoczenie uniemożliwia wynajęcie. Taka sytuacja może go zmusić do szybkiej sprzedaży. Kolejnym powodem może być, finansowanie nieruchomości korzystając przy użyciu kredytów. Niektóre produkty finansowe są skonstruowane tak, że w pewnym momencie właściciel zmuszony jest wyłożyć dużą kwotę jednorazowo, jako cześć warunków uzyskania kredytu. To może sprawić że on może być zmuszony by sprzedać swoją nieruchomość.
9. Brak przepływu pieniężnego
Niektórzy inwestorzy będą gotowi sprzedać swoje nieruchomości ze względu na negatywny przepływ pieniężny swojego portfolio. Gdy łączne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości są wyższe niż dochód generowany przez wynajem, inwestor będzie musiał dokładać własne pieniądze co miesiąc by pozostać w posiadaniu nieruchomości. Pierwszą rzeczą, która powinieneś sprawdzić kupując nieruchomość od poprzedniego właściciela, to fakt byś miał dodatni przepływ pieniężny - cashflow. By zwiększyć dochód z czynszu uwzględnij wynajem nieruchomości na pokoje lub poszukaj sposobów zredukowania kosztów.
11. Deweloperzy
Wielu deweloperów w obecnej sytuacji będzie zmuszonych sprzedać poniżej wartości rynkowej. Wielu deweloperów podobnie jak inwestorów zbyt optymistycznie spojrzało w przyszłość, jednak w obecnej sytuacji zderzyli się z trudną rzeczywistością braku kredytów oraz braku sprzedaży. Deweloperzy, którzy wzieli kredyt z banków mogli napotkać trudności ze spłata w czasie kryzysu ekonomicznego, zatem będą zmotywowani udzielić rabatu aby sprzedać i uzyskać niezbędne finanse do spłaty kredytu. Deweloperzy mogą być także zmotywowani do szybkiej sprzedaży w sytuacji gdzie mają rozpoczęty więcej niż jeden projekt potrzebują środków finansowych do zakończenia inwestycji. W związku z tym sprzedadzą kilka apartamentów z rabatem, aby szybko zdobyć środki finansowe. Bądźmy świadomi ryzyka wliczonego w kupowanie apartamentów (kompleksowych), które nie są jeszcze ukończone.
W obecnej sytuacji wielu deweloperów na i będzie miało problem z uzyskaniem finansów, więc mogą nie być w stanie ukończyć inwestycji. Dlatego ważne jest aby zawrzeć transakcję z deweloperami którzy mają bardzo mocne saldo przychodów, reputację, oraz długa historię ukończonych projektów. W niektórych krajach istnieje możliwość dla deweloperów by wykupić ubezpieczenie chroniące ich przed bankructwem. Kolejna rzecz to, w czasie podpisywania umowy upewnij się, że płacisz w ratach zgodnie z postępem budowy i pamiętaj by zawsze szukać prawnych porad przed podpisaniem umowy.
Marcin Marczak, Dyrektor zarzadzajacy w firmie Foxestate.
